การเงินบ้าน · 25 ก.ค. 2569
ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านมือสอง 2569: ภาษี ค่าธรรมเนียม และใครจ่ายอะไรบ้าง
รวมค่าธรรมเนียมโอน อากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย พร้อมตัวอย่างคำนวณและใครมีหน้าที่จ่ายตามธรรมเนียมทั่วไป
ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง
การซื้อขายบ้านมือสองมีค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินอย่างน้อย 4 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่จ่ายซ้อนกัน) และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายของฝ่ายผู้ขาย หากมีการขอสินเชื่อร่วมด้วยจะมีค่าจดจำนองเพิ่มอีกหนึ่งรายการ ตัวเลขทั้งหมดคำนวณจากราคาประเมินราชการหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าค่าใดสูงกว่า
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
อัตราปกติอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินราชการ (ที่มา: กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย) ตามธรรมเนียมทั่วไปมักตกลงแบ่งจ่ายฝ่ายละครึ่ง แต่ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงสัดส่วนกันเองในสัญญาจะซื้อจะขายได้ ทั้งนี้ในบางช่วงรัฐมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเป็นการชั่วคราวเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ควรตรวจสอบประกาศล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนวันนัดโอนจริงเสมอ เพราะอัตราอาจเปลี่ยนแปลงได้
อากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ
สองรายการนี้จ่ายเพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่จ่ายพร้อมกัน หากผู้ขายถือครองบ้านมาแล้วเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังนี้เกิน 1 ปี จะเข้าเงื่อนไขจ่าย อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่ค่าใดสูงกว่า) แต่ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปีและไม่เข้าข้อยกเว้น จะต้องจ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทน (อัตรา 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ) ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร ผู้ขายควรตรวจสอบวันที่ได้กรรมสิทธิ์บ้านในโฉนดก่อน เพื่อประเมินว่าจะเข้าเงื่อนไขใด
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
เป็นภาระของฝ่ายผู้ขาย คำนวณแบบขั้นบันไดจากราคาประเมินราชการ หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง (ยิ่งถือครองนานหลายปี อัตราหักค่าใช้จ่ายยิ่งสูงขึ้น) ตามประมวลรัษฎากร เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเป็นผู้คำนวณตัวเลขจริงให้ในวันโอน ผู้ขายจึงควรเตรียมเอกสารการได้มาของบ้าน (เช่น สัญญาซื้อขายเดิม) ไปด้วยเพื่อให้คำนวณได้ถูกต้อง
ค่าจดจำนอง กรณีขอสินเชื่อ
หากผู้ซื้อกู้เงินธนาคารเพื่อซื้อบ้าน จะมีค่าจดจำนองเพิ่มอีก 1% ของวงเงินกู้ จ่ายในวันเดียวกับวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อควรสอบถามธนาคารผู้ปล่อยกู้ล่วงหน้าว่าค่าใช้จ่ายนี้รวมอยู่ในวงเงินกู้หรือต้องเตรียมจ่ายเป็นเงินสดแยกต่างหาก เพราะมีผลต่อจำนวนเงินสำรองที่ต้องเตรียมในวันโอน
ตัวอย่างการประเมินค่าใช้จ่ายคร่าวๆ
บ้านราคาประเมิน 5,000,000 บาท ผู้ขายถือครองมาแล้ว 6 ปี (เข้าเงื่อนไขจ่ายอากรแสตมป์แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ): ค่าธรรมเนียมโอน 2% = 100,000 บาท, อากรแสตมป์ 0.5% = 25,000 บาท, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคำนวณแยกตามขั้นบันได ตัวเลขนี้เป็นการประมาณเพื่อให้เห็นสัดส่วนเท่านั้น ไม่ใช่ตัวเลขที่ใช้ยื่นจริง ควรให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณให้แน่นอนอีกครั้งก่อนวันโอน
ใครจ่ายอะไร ตามธรรมเนียมทั่วไป
แนวปฏิบัติที่พบบ่อยในตลาด (ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย): ค่าธรรมเนียมโอนแบ่งจ่ายฝ่ายละครึ่ง อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะฝ่ายผู้ขายเป็นผู้จ่าย ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายฝ่ายผู้ขายเป็นผู้จ่าย และค่าจดจำนองฝ่ายผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย อย่างไรก็ตามทุกรายการสามารถต่อรองและระบุให้ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขายได้ทั้งหมด ควรระบุเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางมัดจำเพื่อป้องกันความเข้าใจผิดวันโอนจริง
คำถามที่พบบ่อยเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอน
ต้องจ่ายเป็นเงินสดวันโอนหรือไม่ — ส่วนใหญ่ต้องจ่ายเป็นแคชเชียร์เช็คหรือเงินสดที่สำนักงานที่ดินในวันนั้นเลย ควรสอบถามล่วงหน้าว่าสำนักงานที่ดินสาขานั้นรับชำระช่องทางใดบ้าง — ราคาประเมินกับราคาซื้อขายต่างกันได้หรือไม่ — ต่างกันได้ และมักต่างกันจริง กฎหมายให้ใช้ค่าที่สูงกว่าระหว่างสองราคานี้ในการคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม — มีมาตรการลดหย่อนพิเศษจากรัฐหรือไม่ — บางช่วงมี ควรตรวจสอบประกาศปัจจุบันกับกรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนวันโอนเสมอ
เกี่ยวกับข้อมูลในบทความนี้
เขียนโดย กองบรรณาธิการ Homedee2hand ตรวจทานโดย ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อของ Homedee2hand อ้างอิงหลักเกณฑ์จากกรมที่ดินและกรมสรรพากร อัตราภาษีและค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศของรัฐ ควรตรวจสอบอัตราล่าสุดกับสำนักงานที่ดินหรือเจ้าหน้าที่สรรพากรก่อนทำธุรกรรมจริงทุกครั้ง หากพบข้อมูลที่ควรแก้ไข แจ้งทีมงานได้ที่หน้าติดต่อเรา
